中古住宅 選ぶ

物件を選ぶ基準・住宅購入代金を回収するには

 

ネットで出てくるたくさんの物件。何の基準もなしでは、ひとつひとつ見ていくことになり、労力もバカになりません。
くるくるが不動産投資用として、物件を購入する際の基準をまとめます。

 

築年数

物件を選ぶ基準【資金回収】

まずはこれです。家って何年ぐらい利用できるものなんでしょうね?税務上では木造の家の法定耐用年数は22年なのですが、これは税務の計算上だけのお話。
実際には30年40年と住むこともできる可能性はとても高いです。ただし特に水まわり(キッチントイレお風呂)の設備が古くなってしまうので、それぞれの設備が痛んできたらリフォームも考えてあげてもいいですね。ただし手入れされていない家や出来の悪い家、雨漏りシロアリがいる家はもちろんこんなに長く住めません。
くるくるの基準では、築30年までは住める!と仮定して計算をします。もちろん購入前には物件を実際に見ますから、30年住めなそうな家は購入しません。

 

築30年まで住めるからといって、築29年の家を買うわけではありません。
その家が築30年になるまでに、購入した中古住宅の代金をすべて回収できるような物件なら購入するのです。
それには他の情報も必要になってきますね。

 

近隣の家賃相場

中古住宅といっても、間取りも広さもいろいろですが、それぞれに家賃相場があります。これはニフティ不動産で、賃貸物件を見たり、不動産屋にこの家を貸したらいくらぐらいになりそうか?相談したりして、だいたいの目安を調べておきます
例えば、4LDKの家なら、家賃月額6〜7万円で貸せそうかな?という具合です。

 

では年間家賃収入は。。?

家賃月額6万円だとすると、年間では6万円×12ヶ月=72万円!。。。ではありません。不動産を所有しているので、固定資産税・火災保険が毎年かかります。
また給湯器やガステーブルなど修理が必要になることもありますね。その費用も考えておかなければなりません。あと初年度だけですが不動産取得税もありますね。ままた退去になった場合、壁紙の張替えなどリフォームも必要になってきます。
そのためそれらの経費分は収入にはなりません。言い換えると、その分の家の購入代金の回収はできないわけです。
なのでくるくる流の計算では、家賃収入は、家賃月額の10ヶ月分とします
家賃月額6万円なら、年間60万円が住宅購入代金として回収できた!となります。

 

 

築30年までに物件購入代金を全額回収する

物件を選ぶ基準【資金回収】

これがくるくる流の基準です。相当キビシイです。具体例で計算してみましょう。

 

例1)築20年で、700万円の中古住宅。4LDK。家賃相場は月額7万円。
築20年とすると、あと10年住めます。家賃相場は月額7万円なので、年間70万円回収できます。
あと10年住める×年間70万円回収=住宅代金として700万円の支払いが可能!ということで、OKですね!

 

例2)新築で、2000万円の住宅。4LDK。家賃相場は月額6万円。
築30年まで、あと30年住めます。年間60万円回収できます。
あと30年住める×年間60万円回収=1800万円までなら購入可能。ですが、2000万円なので、NGです。
だからといって、全くNGなわけではありません。値引き交渉できそうなら、十分可能性はあり!なのです。1800万円に値引きしてもらえればOKとなります。

 

実際には?払った金額分回収できるの?

 

 

 

先ほどの計算では、築30年までに物件を購入するのに支払った金額すべてを回収する計算です。
じゃあ、ぜんぜん儲からないじゃん?!と思うかもしれませんが、そうではありません。

 

 

計算どおりに行ったとすれば、中古住宅が築30年になったときには、

物件を選ぶ基準【資金回収】

すべての住宅支払い代金を回収が終わり

築30年の中古住宅と土地が残る

んです。

つまろ、そこから先に発生するお金は、すべて利益になるわけです。
もし賃貸住宅として、あと5年。貸したとしたら。。?!月額6万円なら300万円の利益が出ます。
築30年になってすぐに売却してしまったら。。。?売却代金はそのまま利益になります。
別に相場より安くたってぜんぜんかまいません。現金になりますから。そしてそもそも払った金額は回収してますから。

 

つまりかなり大幅に利益が確保できるのです。(^^)
なので、多少、借りる人がいないので空き家になっていたとしても、問題ありませんし、リフォームなどにお金がかかっても問題ないぐらいにできるのです。

 

 

 

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